Флиппинг жилья, дом за базовую, офис под сдачу и аукционы: реально ли так заработать на недвижимости

Заработать на недвижимости можно не только классическим способом — сдавая квартиру в долгосрочную аренду. Информационное пространство пестрит историями о сверхприбылях на флиппинге, выгодных покупках коммерческих площадей, домах за копейки и квартирах с аукциона. Однако за красивыми заголовками часто скрываются серьезные финансовые и юридические риски.

Реально ли сегодня купить «бабушкину» квартиру под переделку и не уйти в минус? В чем подвох домов за одну базовую величину и почему коммерческая недвижимость может простаивать годами? В эфире программы «Шоу с толком» на радиостанции «Радиус FM» все нюансы инвестирования в квадратные метры разобрала риэлтор Наталья Гурневич.

Программу подготовила и провела Анастасия Ровда.
Звукорежиссёр и видеооператор - Никита Шадов.

Флиппинг сегодня: высокий порог входа и ставка на «базу»

Флиппинг (покупка убитого жилья, быстрый ремонт и перепродажа с наценкой) раньше приносил огромные доходы. Сегодня ситуация изменилась: стоимость самой недвижимости и строительных материалов значительно выросла, что сводит маржу (разницу между покупкой и продажей) к минимуму. Порог входа в этот бизнес стал настолько высоким, что многие инвесторы вынуждены объединять капиталы с друзьями или родственниками, покупая объекты в складчину.

Главное правило успешного флиппинга — высокая ликвидность объекта. Квартира должна находиться в районе с хорошим транспортным сообщением, а сам дом — обязательно пройти процедуру капитального ремонта. Если капремонта не было, шансы на быструю перепродажу стремятся к нулю: покупатели не хотят жить на стройке в ближайшую пятилетку. Огромный риск несут квартиры старого фонда, где под обоями и полом инвестора могут ждать колоссальные непредвиденные траты (например, сгнившая проводка из девяностых или трещины в стенах).

На чем нельзя экономить? Покупатель готов платить за качественную базу:

• грамотную разводку новой электрики;
• замену сантехнических труб без риска протечек;
• ровные светлые стены и нейтральное напольное покрытие (ламинат);
• пластиковые окна с хорошими откосами.

Риэлтор категорически не советует делать нишевый ремонт с бордовыми обоями или зеленой кухней. Квартира должна быть «чистым холстом», чтобы новые владельцы могли сами расставить акценты (купить яркий диван или повесить картины), создав свой собственный дофаминовый интерьер.

Коммерческая недвижимость: гаражи, налоги и риск простоя

Альтернативой жилым квартирам часто выступают машино-места, гаражи и небольшие офисы. Машино-места в новых густонаселенных микрорайонах, где катастрофически не хватает парковок, действительно становятся лакомым кусочком для сдачи в аренду или перепродажи. Гаражи также пользуются спросом, но инвестору критически важно заранее проверить планы застройки города — гаражный кооператив могут снести ради возведения нового жилого комплекса.

Вход в офисную недвижимость кажется более легким из-за привлекательных цен. Однако здесь кроется серьезный налоговый подвох: если физическое лицо решит перепродать офис или бизнес-апартаменты, ему придется заплатить налог в размере 13% от полученного дохода.

Кроме того, миф о том, что коммерческая недвижимость чаще простаивает, чем жилая — это суровая правда. Бизнес арендаторов может закрыться или переехать. Найти новую кофейню на место старой быстро удается не всегда, и собственнику простаивающего офиса приходится дробить помещение на мелкие кабинеты или переформатировать его в коворкинг, чтобы не терять деньги.

Дом за базовую величину: подводные камни и обязательства

Государственная программа продажи пустующих домов за одну базовую величину (сегодня это 40 рублей) вызывает огромный интерес. Реестр таких объектов находится в открытом доступе, и любой желающий может выбрать адрес и поехать на визуальный осмотр.

Иногда это бывает «выморочное наследство» — добротный кирпичный дом без наследников, в который можно заехать и жить. Но чаще это ветхие постройки, требующие колоссальных вложений. Главный подвох заключается в строгих обязательствах: купив такой дом, новый владелец обязан в течение года начать его реставрацию, залить новый фундамент или снести строение и начать возводить новое.

Кроме того, участок часто передается в статус «пожизненного наследуемого владения». В этом случае местный сельсовет имеет право урезать площадь земли (например, с 25 соток до 18), если она понадобится государству под сельскохозяйственные или иные нужды.

Квартиры с аукциона: азарт вместо скидок и жильцы «в нагрузку»

Существует устойчивый стереотип, что на аукционах (государственных или частных) можно вырвать квартиру конфиската или банкрота за полцены. В реальности дисконт на таких торгах практически не встречается.

На аукционах часто возникает эффект толпы. Например, за нежилое помещение площадью 21 квадратный метр в Минске может развернуться такая борьба, что итоговая стоимость квадратного метра достигает 6 000 рублей, что соответствует (а иногда и превышает) рыночную цену.

Самый страшный риск аукционной недвижимости — это юридическая нечистота. Квартиру могут продать с уже прописанными в ней людьми, которых новый собственник будет вынужден выселять через долгие судебные разбирательства. Также в условиях аукциона может быть прописано обязательство покупателя погасить долги предыдущего владельца.

Программу подготовила и провела Анастасия Ровда.

ГЛАВНОЕ ИЗ ИНТЕРВЬЮ

• Флиппинг сегодня требует огромных вложений. Для быстрой и выгодной перепродажи квартира должна находиться в доме, где уже прошел капитальный ремонт.
• При ремонте квартиры под продажу не стоит делать яркий нишевый дизайн. Покупатели платят за нейтральную, качественную базу (новая электрика, трубы, ровные стены и пол).
• При продаже коммерческой недвижимости (офисы, бизнес-апартаменты) физическому лицу придется заплатить налог 13% от дохода.
• Покупатель дома за одну базовую величину берет на себя юридическое обязательство начать реставрацию или строительство в течение одного года.
• На аукционах недвижимости практически невозможно купить объект с большой скидкой: из-за азарта участников цены часто достигают рыночных значений.
• Главный риск покупки квартиры с аукциона — наличие в ней прописанных жильцов, которых придется выселять через суд, или непогашенных долгов.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ Стоит ли заниматься флиппингом в старых домах без капитального ремонта? Эксперты категорически не рекомендуют этого делать. Покупатели не хотят приобретать квартиру, понимая, что в ближайшие годы им придется жить в условиях грязного капитального ремонта с заменой стояков и ремонтом крыши.

Можно ли купить гараж для сдачи в аренду? Это рабочая схема инвестирования, но перед покупкой необходимо тщательно изучить градостроительный план. Гараж может оказаться в зоне перспективной застройки, и вскоре его снесут ради строительства нового жилого комплекса.

Почему коммерческая недвижимость простаивает чаще, чем квартиры? Спрос на жилую недвижимость стабилен (всегда есть студенты, молодые семьи, экспаты). Коммерческая же недвижимость напрямую зависит от успешности бизнеса арендатора. Если магазин или офис разоряется, найти нового арендатора на специфическую площадь бывает очень сложно и долго.

Может ли цена на дом за базовую величину вырасти? Да. Если на один пустующий дом претендует несколько покупателей, местные власти обязаны объявить аукцион. В ходе торгов первоначальная цена в одну базовую величину может вырасти в десятки раз.